Lending vs Equity

Rendimento etico: cos’è e come funziona il crowdfunding immobiliare

Strumento d’investimento in cui convergono i capitali di più risparmiatori (piccoli e grandi) orientati alle migliori politiche ESG, il rendimento etico nel Real Estate rientra nell’ambito del Socially Responsible Investment. Nel pieno rispetto delle regole di trasparenza e di gestione, le iniziative tramite crowdfunding recuperano fondi che aiutano sia i finanziatori che il tessuto sociale.

03 Ott 2022
Laura Zanotti

Giornalista

Rendimento etico come risultato di una forma di investimento che ha un risvolto socialmente utile associato al Real Estate Crowdfunding Immobiliare. Da un lato è vero che si tratta di un progetto commerciale in cui i finanziatori investono e guadagnano. Dall’altro il progetto ha un risvolto sociale: l’iniziativa, infatti, aiuta chi sta vivendo una situazione di difficoltà e rischia il pignoramento del proprio immobile. L’obiettivo è duplice: prima che una proprietà venga messa all’asta, il rendimento etico interviene per aiutare le persone e le imprese che stanno per perdere un immobile a trattare con i creditori generando valore la dove i crediti sono deteriorati. In che modo?

  • azzerando il debito tramite la vendita 
  • preservando il prezzo dell’investimento
  • favorendo l’ingresso nel mercato del mattone anche dei più piccoli risparmiatori

Rendimento etico: quali sono gli obiettivi e come funziona

Modalità di finanziamento alternativa al prestito in banca, il rendimento etico in ambito immobiliare raccoglie il capitale attraverso piattaforme online dedicate. Le piattaforme di crowdfunding immobiliare non trattengono direttamente i soldi, ma si appoggiano ad altre società per una gestione dei flussi di denaro conforme alle normative. Il denaro, infatti, viene consegnato ad aziende selezionate per la realizzazione di progetti immobiliari come, ad esempio, l’acquisto e la messa a rendita così come la costruzione o la riqualificazione di un immobile residenziale o commerciale.

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L’idea di fondo è che molte persone sono disposte a investire una piccola somma e, quando lo fanno, è possibile raccogliere ingenti somme di denaro abbastanza rapidamente. I fondi (fund) non arrivano da un istituto, ma da una folla (crowd) sparsa per il mondo che vuole investire nel progetto, consentendo così la partecipazione al mercato immobiliare anche di chi non ha a disposizione grandi capitali.Utilizzando Internet e i social media, come Facebook, Twitter e LinkedIn, è possibile raggiungere un pubblico di potenziali investitori e raccogliere ingenti somme di denaro abbastanza rapidamente. Ecco perché il crowdfunding immobiliare viene chiamato anche syndication online.

Origini del crowdfunding immobiliare

Le origini del rendimento etico nel real estate è partito nel 2012 negli Stati Uniti, con l’approvazione del Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act. Il JOBS Act ha consentito da un lato agli investitori non accreditati di investire anche nelle proprietà e dall’altro lato ai proprietari di progetti e gli sviluppatori di commercializzare pubblicamente i loro progetti a una folla più ampia di investitori per raccogliere più facilmente capitali. Nell’ambito del crowdfunding immobiliare, questa modalità offre a nuovi gruppi di persone la possibilità di investire in proprietà a una frazione del prezzo degli immobili tradizionali. Questa formula, consentendo alle persone di mettere insieme denaro e dividere i costi di investimento, può soddisfare un gruppo di persone molto più diversificato perché le barriere all’ingresso sono molto più basse. Il che spiega l’interesse crescente verso questo tipo di investimenti.

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In Europa, le barriere finanziarie e normative all’ingresso sono state storicamente molto più basse rispetto agli Stati Uniti, per questo il crowdfunding immobiliare ha visto un aumento vertiginoso. Il periodo più attivo per l’ingresso di nuove piattaforme nel mercato in Europa è stato tra il 2014 e il 2017.

Rendimento etico durante la pandemia

Con lo scoppio della pandemia, nel corso del 2020 il ritmo di ingresso di nuove piattaforme nel mercato è rallentato, ma il crowdfunding è comunque diventato mainstream: con una crescita del numero degli investitori, accelerato da una riduzione delle fonti di capitale tradizionali e un aumento dell’interesse e della domanda da parte degli investitori al dettaglio che, mai prima d’ora, avevano avuto accesso diretto alle opportunità di investimento immobiliare di private equity.

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I dati 2021 italiani mostrano un settore in continua crescita, con quasi 100 milioni raccolti nel 2021 per finanziare 267 progetti (Fonte: Osservatorio Crowdfunding Buzz 2022).

Fondi etici e progetti etici: che cosa sono

Ispirati al concetto di finanza etica, in ambito immobiliare gli investimenti etici sono risorse finanziarie destinate a fondi comuni. Strumento d’investimento in cui convergono i capitali di una folla diversificata di risparmiatori e orientati alle migliori politiche ESG, il rendimento etico nel Real Estate rientra nell’ambito del Socially Responsible Investment (Fondi Socialmente Responsabili). Nel pieno rispetto delle regole di trasparenza e di gestione, le iniziative propongono finalità di investimento orientate a progetti più virtuosi, che aiutano il tessuto sociale. La loro gestione è a carico di una serie di istituti di intermediazione finanziaria che investono i soldi raccolti dai risparmiatori. In altre parole i fondi etici fanno riferimento a quegli organismi d’investimento collettivo del risparmio (OICR) organizzati nella forma del fondo comune (definito come patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti e gestito in monte) gestito da un soggetto terzo, la società di gestione del risparmio (SGR).

Lending o Equity crowdfunding: le differenze

Nell’ambito del rendimento etico e della finanza alternativa, per investire nel crowdfunding immobiliare in rete è possibile scegliere tra diverse piattaforme online disponibili. Per orientarsi tra l’una e l’altra, è importante prima capire a quale modello afferiscono e come funzionano.

Modello lending (nessun vincolo con la società che propone l’operazione)

Detto anche P2P lending (peer-to-peer), il modello lending (logica del prestito) è una soluzione è win-win: mentre i richiedenti ottengono in tempi rapidi l’approvazione della richiesta di finanziamento e quindi, successivamente, l’ottenimento dei fondi raccolti, i prestatori del credito, pur avendo investito somme relativamente contenute, hanno diritto a una remunerazione del capitale a tassi di interesse superiori rispetto a quelli concessi dai tradizionali canali di finanziamento. Con il lending crowdfunding una persona presta il proprio denaro per finanziare un’operazione immobiliare: quando l’immobile viene venduto, il guadagno realizzato viene ripartito tra gli investitori. Chi vuole richiedere un finanziamento entra nella piattaforma prescelta e propone il suo progetto. La richiesta viene vagliata sotto il profilo creditizio e, una volta confermata, dà diritto a ricevere il finanziamento richiesto. Successivamente, dopo averlo ottenuto, il richiedente si impegnerà a rimborsare i capitali a tutti prestatori che hanno partecipato. Per chi vuole investire, invece, la procedura comporta l’iscrizione alla piattaforma, previa compilazione di un modulo di registrazione con i dati richiesti. Una volta che il progetto sarà stato completamente finanziato, il prestatore riceverà il rimborso della quota prestata insieme agli interessi maturati  nel tempo stabilito (in genere 6/18 mesi), a cui viene applica un’aliquota del 26%. Nel caso del lending crowdfunding immobiliare i privati, una volta che hanno investito la propria quota di capitale, possono ricevere degli interessi periodici, di solito sotto forma di cedole mensili, ovvero interessi oppure dividendi che sono versati, in questo caso, su base mensile.

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Modello equity (vincolo di socio azionario dell’organizzazione che propone l’operazione)

Noto anche come crowdfunding azionario, il modello equity è una modalità di finanziamento attraverso cui qualsiasi persona (previa verifica della sua idoneità alla candidatura) può finanziare la raccolta di capitale da parte di società private ottenendo in cambio delle quote societarie. Il progetto che raggiunge la quota minima prevista sarà realizzato e gli investitori che hanno partecipato otterranno la partecipazione al capitale sociale. Viceversa, la quota investita viene restituita ai legittimi finanziatori, senza nessuna perdita. Con l’equity crowdfunding la persona che presta i soldi diventa socio dell’azienda che propone l’operazione immobiliare. Gli investitori entrano a tutti gli effetti nel capitale societario, ottengono quindi una quota societaria in cambio del capitale investito. Il guadagno, per gli investitori, consisterà nella divisione dei rendimenti del progetto immobiliare finanziato.Chi richiede un finanziamento può accedere al portale dell’intermediario autorizzato per proporre il suo progetto. Le informazioni  relative sono registrate sul sito web dell’autorità di vigilanza sulla Borsa Consob. Chi investe, invece, deve registrarsi sul portale: i suoi dati saranno utilizzati anche per recuperare il denaro nel caso in cui non venga raggiunto l’importo prefissato. Consultando le offerte, l’investitore può vedere tutte le campagne in essere e decidere quale finanziare (ovviamente previa analisi della tipologia di progetto) in base ad alcune indicazioni riportate come, ad esempio, il tipo di immobile, business plan del progetto e la stima del ritorno economico, planimetrie e una sintesi degli accordi presi con i creditori e via dicendo. Una volta verificata dell’idoneità all’investimento, il portale fornisce all’investitore tutti i documenti necessari (modulo della domanda e documenti di riferimento) avvisando l’investitore, attraverso uno screening, se è adatto a un investimento rischioso. Una volta risultato idoneo, l’investitore riceve dagli operatori del portale istruzioni dettagliate su come procedere con l’investimento.

Rendimento etico in Italia: alcuni esempi delle piattaforme disponibili

Per chi vuole orientarsi al crowfunding immobiliare e scegliere un modello di rendimento etico esistono diverse piattaforme attive anche in Italia.

  • Modello Lending
    . Rendimento Etico
    . Trusters
    . CrowdEstate
    . Re-Lender
    . Recrowd
    . Isicrowd

  • Modello Equity
    . Walliance
    . Concrete Investment
    . Mamacrowd

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Quanto si guadagna con il rendimento etico

Nel 2020 i portali italiani specializzati nell’immobiliare hanno raccolto 34,3 milioni di euro, mettendo a segno una crescita nell’ordine del 76%, che è superiore alla media del settore (+63%). I rendimenti offerti si aggirano intorno al 10-11% lordo annuo (Fonte: Osservatorio Crowdinvesting – School of Management del Politecnico di Milano 2021). Come per altre forme di investimento, anche nell’ambito del rendimento etico vale la formula del più si investe e più i guadagni saranno alti. Tradotto in numeri, il lending crowdfunding immobiliare può determinare un guadagno annuo che oscilla dall’8% al 14%, mentre l’equity crowdfunding immobiliare parte da un 10% lordo, su base annua, a salire.

Tassi di interesse con il lending crowdfunding

Solitamente il lending crowdfunding sovvenziona la ristrutturazione di unità immobiliari, con una raccolta media per progetto che nel 2021 è stata di 235mila euro . Lo sviluppo di questa forma di finanziamento è dimostrato dal fatto che nel 2021 l’ investimento medio è cresciuto a 2400€ rispetto ai 600€ del 2018. Le ragioni del successo di questo fenomeno risiedono nel mix tra compensazione economica e durata media dei prestiti. Il tasso medio annuo è stato del 9,9% , praticamente identico all’anno precedente, con un range che va dal 6 al 12%. La durata media dei rimborsi è invece aumentata da 11,5 mesi nel 2020 a 11,9 mesi nel 2021 (Fonte: Osservatorio Crowdfunding Buzz 2022).

Tassi di interesse con l’equity crowdfunding

Come già ribadito, la durata dell’investimento legata al rendimento etico del modello Equity mediamente è più lunga rispetto al prestito, ma il  rendimento medio è più elevato. L’estensione media per questa forma di crowdfunding immobiliare nel 2021 è di 21,2 mesi , in calo rispetto all’anno precedente quando era di 25,3 mesi. Il che significa che si ha una maggiore redditività media. Le piattaforme offrono un tasso medio annuo dell’11,9% nel 2021, con un range compreso tra il 14% e l’8,4%, inferiore al 12,1% nel 2020. Continuando il confronto con il lending, l’ investimento medio è maggiore; essendo stato 8200€ nel 2021, rispetto a 7000€ nel 2020 (Fonte: Osservatorio Crowdfunding Buzz 2022).

In quanto tempo maturano gli investimenti etici

Una differenza importante da considerare, piuttosto, sono i tempi di maturazione. Mentre con il lending crowdfunding i guadagni sono definiti dal tasso di interesse stabilito dai debitori in fase di apporto delle risorse e sono ripagati del loro investimento in un tempo stabilito a priori (in genere 6/18 mesi), nel caso dell’equity crowdfunding funziona in modo diverso. Quando un immobile viene venduto, la società che ha fatto la proposta immobiliare e di cui si è diventati soci deposita il bilancio di chiusura per la sua liquidazione il che protrae il guadagno a 24/36 mesi. Il rendimento dipende dalla percentuale di quote detenute dal  finanziatore, che sono relazionate al capitale che ha investito.

Qual è la tassazione sui rendimenti legati al crowdfunding immobiliare

In Italia la tassazione del  crowdfunding aveva il suo riferimento legislativo nell’Art. 1 co. 43 e 44 della Legge n. 205/2017 – con la quale si disciplinano le operazioni di prestito effettuate da persone fisiche a terzi, al di fuori della sfera d’impresa, mediante piattaforma di crowdfunding (Peer-to-Peer Lending). La complessità di applicazione della norma era dovuta alla mancanza dei necessari collegamenti per armonizzarla con le altre norme in vigore, in particolare quelle che disciplinano la tassazione delle remunerazioni delle attività finanziarie. Le cose sono cambiate con la legge di bilancio 2020 (n. 160 del 27 dicembre 2019), applicata dal 1° gennaio 2020, che ha modificato la tassazione sugli investimenti immobiliari. Cosa è cambiato? Che l’investitore privato è considerato al pari di una società e, come tale, i suoi interessi sono tassati al 26% come per tutti gli investimenti finanziari (a eccezione dei titoli di Stato, tassati al 12,5%.) Inoltre, dal punto di vista degli investimenti transfrontalieri, il 10 novembre 2021 è entrato in vigore il nuovo Regolamento UE 2020/1503 sui fornitori europei di crowdfunding per le imprese a supporto degli investimenti e i finanziamenti nell’Unione Europa ma in Italia non è stata ancora designata un’autorità competente per lo sviluppo degli standard tecnici necessari alla sua attuazione.

PIR alternativi: le opportunità fiscali per gli investitori privati

Gli investitori privati, nell’ambito del rendimento etico associato all’equity crowdfunding possono considerare PIR (Piani Individuali di Risparmio) alternativi. Introdotti durante la crisi pandemica col Decreto c.d. “Rilancio” (d.l. 19 maggio 2020, n. 34) per incentivare gli investimenti da parte di privati nell’economia del Paese questa categoria di PIR offre dei vantaggi fiscali: la normativa prevede, per questo tipo di strumenti, l’esenzione dalle imposte di successione e nessuna tassazione sugli interessi. Nella sostanza il vantaggio si traduce nel 26% di risparmio fiscale sulle plusvalenze, di cui oggi può godere anche a chi investe nel settore immobiliare tramite piattaforme di equity crowdfunding. La conferma viene dall’Agenzia delle Entrate che, nella circolare  del 29 dicembre 2021, n. 19/E, ha chiarito che possono essere oggetto di investimento tramite il PIR Alternativo (nella c.d. quota obbligatoria che deve essere pari almeno al 70%) anche le quote di S.r.l., forma societaria solitamente utilizzata per la raccolta di capitali tramite piattaforme di crowdfunding.

Rendimento etico: attenzione ai margini di rischio

Realisticamente parlando, come tutte le forme di investimento anche il crowdfunding immobiliare non è esente da margini di rischio. Nel settore immobiliare, ad esempio, può succedere che una serie di concause porti a una possibile svalutazione della proprietà a qualsiasi altezza del progetto (basti pensare ad una crisi finanziaria, come è accaduto nel 2008). Se bisogna investire in un progetto immobiliare, è preferibile investire nel settore della ristrutturazione immobiliare, rispetto al settore delle costruzioni, che tendenzialmente presenta meno rischi.

Il rischio maggiore è la possibile insolvenza delle imprese di costruzione che hanno richiesto un finanziamento online. Le piattaforme online fanno tutto il possibile per verificare la situazione finanziaria delle aziende che ne fanno richiesta, ma a volte questo non basta. Anche un progetto imprenditoriale molto solido può invertire la rotta a causa di una catena di eventi più o meno sfortunati. Nell’ambito del crowdfunding immobiliare di tipo prestito si possono incorrere in ritardi nel pagamento degli interessi. Le cause possono essere diverse:

  • complicazioni nel lavoro
  • problemi di carattere burocratico
  • difficoltà nella riallocazione degli immobili

Ecco perché, indipendentemente dalle somme di denaro che si vogliono investire, è importante saperne di più.

Di seguito una lista delle criticità:

  1. Illiquidità. Le imprese immobiliari che si ritrovano a chiedere un finanziamento utilizzando piattaforme di investimento online possono essere insolventi. È fondamentale prendere informazioni certe sulle imprese prima di operare le proprie scelte.
  2. Tempo. Un altro rischio che può impattare sui risultati positivi di un rendimento etico è il fattore tempo. Bisogna avere contezza del fatto che, prima che l’investimento i un progetto di crowdfunding immobiliare maturi degli interessi, possono trascorrere anche diversi anni.
  3. Diritti di prelazione. Un terzo rischio è determinato dalla natura stessa dell’equity crowdfunding è che con questa modalità di finanziamento gli investitori diventano azionisti e comproprietari della società, assumendo di fatto tutti i rischi ma allo stesso tempo non diventano debitori con diritto di prelazione.
  4. Fallimento societario. Nello sfortunato caso cin cui si debba dichiarare il fallimento societario se il progetto non va a buon fine, l’investitore si trova costretto a rispondere di tasca propria, ovvero con il proprio capitale.

In sintesi, se si vuole investire in un progetto immobiliare orientato al rendimento etico, è preferibile investire nel settore della ristrutturazione immobiliare rispetto al settore delle costruzioni perché, tendenzialmente, presenta meno rischi.

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