Chi sostiene che i temi della sostenibilità ambientale e sociale siano basati prima di tutto nella valorizzazione del rapporto tra persone e ambiente può trovare non poche conferme nella visione, nei progetti e nei servizi di eFM. Mettere a valore i dati che vengono generati negli ambienti nei quali viviamo o lavoriamo non genera solo nuove forme di efficienza, ma permette di creare nuovi servizi, nuovi modelli di business e soprattutto consente di creare una relazione virtuosa tra la conoscenza dell’ambiente e la conoscenza delle esperienze, dei bisogni e delle prospettive di chi vive quegli ambienti. Siamo davanti a un modo nuovo per far crescere il valore “vero” dell’ambiente, quello realmente vissuto dalle persone che permette di dare una dimensione a sua volta nuova al Corporate real estate. Una dimensione che arriva grazie al rapporto sempre più stretto tra mondo del building e innovazione digitale. E proprio in questo rapporto assume una prospettiva nuova anche il “fattore tempo”, perché è sulla timeline delle esperienze e della conoscenza quotidiana che nascono i bisogni, ma anche le idee e le innovazioni per affrontarli e risolverli nella prospettiva di una costante e crescente attenzione ai temi di una sostenibilità che si misura a sua volta con il fattore tempo. Prospettive e scenari concreti che abbiamo affrontato con Daniele Di Fausto, CEO Global eFM e con Giuseppe Capicotto, General manager eFM.
La sostenibilità rappresenta per tutti: cittadini, consumatori, imprese, una priorità. Quali sono gli asset e i servizi che meglio possono rappresentare la relazione tra il mondo del Corporate real estate e le tematiche e gli obiettivi di sostenibilità presenti nelle logiche ESG?
Daniele Di Fausto – Il rapporto tra Corporate real estate e ESG è molto ricco e ci sono diversi livelli di contribuzione. Il primo parte dal presupposto che il mondo del Corporate real estate rappresenta oggi una delle prime voci di spesa in termini di consumo energetico. I building e le infrastrutture sono molto energivore e ci sono ampi spazi di ottimizzazione nella creazione di un nuovo rapporto tra tutte le risorse necessarie alla “vita degli edifici” e il loro utilizzo. E qui troviamo un primo importante valore che arriva dal lavoro di eFM che attiene in gran parte alla ottimizzazione del ciclo di vita e alla gestione di un bene, anche sotto i profili dell’energia, del riscaldamento, della manutenzione etc. Tutti temi che hanno un impatto diretto sulla “E” di ESG ovvero sul tema Environmental. Se passiamo alla “S” di Social vediamo che l’attività di eFM incide sulle condizioni di vita, di comfort, di benessere, di ingaggio con cui le persone utilizzano gli spazi. A questo proposito c’è un impegno concreto dell’azienda affinché i luoghi dell’abitare e del lavoro siano luoghi motivanti, ingaggianti, in grado di migliorare lo stato psico-fisico delle persone che ci lavorano. Se poi allarghiamo l’orizzonte anche al modello di business ecco che entra in gioco anche la “G” di Governance. eFM è sostanzialmente un soggetto di governance digitale nella forma di gestione di informazioni e dati, di capacità di mettere in comunicazione e in relazione persone con ambienti e oggetti. Si tratta di una attività che svolgiamo in maniera tale da rendere queste informazioni visibili, accessibili, proteggendole da rischi di frodi e con la massima attenzione sulla compliance dei processi, alle esigenze delle persone e agli obiettivi delle aziende.
Che ruolo svolge il digitale, in particolare?
Daniele Di Fausto – La governance impatta in modo rilevante sulle relazioni tra tutti i soggetti che compongono le logiche di business del mondo building. Nella gestione di queste relazioni un ruolo chiave lo possono svolgere, ad esempio, gli smart contract. Se prendiamo ad esempio uno use-case come la gestione delle pulizie appare evidente che grazie alla digitalizzazione dei servizi, tra cui l’accesso a un building e alle attività che vengono svolte si creano le condizioni affinché sia anche garantita la dignità lavorativa di tutti coloro che prestano la loro opera in quei locali. Si creano le condizioni per rispondere al tema del lavoro equo, del gender gap, del rispetto delle diversità, dell’inclusione. Nella quotidianità le corporation sono molto attente ai loro dipendenti, è più difficile che si creino le condizioni perché lo stesso livello di attenzione arrivi anche, ad esempio, nei confronti delle imprese subappaltatrici. Grazie alla nostra soluzione si gestisce con gli stessi criteri di trasparenza tutta la supply chain operativa che lavora su un determinato immobile. La “G” di Governance (di ESG) e l’etica che la alimenta possono trovare risposte nuove in una soluzione che consente di migliorare le condizioni operative di tutte le persone che sono coinvolte nella erogazione di servizi in un determinato building.
Dunque, grazie alla digitalizzazione tutti e tre i cardini dell’ESG vengono direttamente integrati nella gestione innovativa del building. È qui che vediamo anche la logica del vostro progetto “eFM for a better work”?
Daniele Di Fausto – Il tema del lavoro è per noi fondamentale, siamo convinti che lavorare sull’ambiente permetta di migliorare le condizioni di engagement delle persone e possa nello stesso tempo migliorare comfort e salute. Non solo, il tema del lavoro è fondamentale al pari dell’istruzione, dell’apprendimento, dell’accessibilità e lo mettiamo in diretta relazione anche al grande tema della rivisitazione delle città, di come rendere i centri abitati più sostenibili. Per questo abbiamo lanciato “eFM for a better work” accanto a “eFM for a better learning” e a “eFM for a better health”. Siamo convinti che le città siano una somma di questi valori che possono trovare una risposta fondamentale nell’innovazione digitale al servizio degli ambienti.
Passiamo alle prospettive del facility management, che ruolo può svolgere questa funzione per il raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità nel mondo Corporate real estate?
Daniele Di Fausto – Nel facility management il passaggio che stiamo cercando di stimolare e sostenere è quello di una evoluzione che passi dai temi del monitoraggio e del controllo alla gestione di un valore come il confort. Si tratta di un nuovo paradigma per questa professione, ma anche di una grande opportunità. Pensiamo alla sostanziale differenza tra il controllo di un valore come la temperatura e il monitoraggio del livello di benessere delle persone che vivono quegli ambienti. E lo stesso approccio potrebbe valere per il tema del decoro, della pulizia della capacità di agire sulla bellezza estetica di un luogo pensando non solo alla compliance contrattuale, ma al comfort di chi lo vive. Si tratta dunque di cambiare l’approccio del facility management da un meccanismo di pura efficienza operativa in cui le cose devono funzionare a una fase in cui quei meccanismi devono generare valore, benessere, migliori condizioni per le persone e per l’ambiente. A nostro avviso questa evoluzione si deve integrare con quella legata alla trasformazione ecologica e in futuro il facility management dovrebbe avere la missione di “prendersi cura” di persone e ambienti.
Giuseppe Capicotto – In questo senso il facility manager assume anche un ruolo di supporto alle community, un ruolo che con l’aiuto del digitale permette di “diventare l’interfaccia” human-to-human o human-to-technology verso l’IoT, verso ambienti sempre più ricchi di dotazioni tecnologiche che possono generare valore e benessere nel momento in cui sono correttamente indirizzate. Per fare un esempio, la capacità di interpretare gli ambienti permette di renderli flessibili, consente al building di prendere forme diverse comprendendo e accompagnando le nuove esigenze, i bisogni delle persone.
Possiamo interpretare questo fenomeno anche come un avvicinamento del facility management alle logiche di business delle imprese?
Giuseppe Capicotto – Corretto, si sta passando da una logica reattiva ad una logica attiva. C’è un aspetto culturale che attiene anche al business che pone le persone al centro. In questa evoluzione dobbiamo considerare una sempre maggiore integrazione tra HR e real estate. Siamo convinti del valore di questa integrazione: le risorse come capitale umano e gli ambienti, le persone e i luoghi come valori che generano maggior valore se gestiti in forma integrata. Dobbiamo passare da una dimensione in cui il facility management esiste perché esiste un luogo a una in cui il luogo unisce la competenza tecnica-ingegneristica a una competenza umanistica ed insieme sono al servizio dell’attività primaria dell’azienda.
Come sta cambiando il rapporto tra le imprese e un mondo building sempre più “intelligente”? Come lo state interpretando con i vostri servizi?
Daniele Di Fausto – Per meglio comprendere la dinamica gestionale degli ambienti può essere utile un esempio. Negli ospedali il funzionamento della sala operatoria incide sull’80% dei ricavi e normalmente si tratta di un’area gestita da una UTA (Unità di Trattamento Aria) vale a dire una struttura cui sono affidati una serie di controlli e interventi con un elevato livello di responsabilità, in quanto come appare evidente, eventuali malfunzionamenti possono creare danni molto rilevanti. Se si dispone del gemello digitale di una UTA collegata con la sala operatoria, è possibile, grazie al Machine learning e alla manutenzione predittiva, ridurre il rischio di guasti e garantire la massima disponibilità funzionale della sala operatoria.
Come si concretizza questa prospettiva a livello di gestione degli ambienti in generale?
Giuseppe Capicotto – Questo concetto attiene al funzionamento e alla disponibilità degli ambienti e può essere trasferito al tema dell’occupazione dello spazio nel mondo building. Ovviamente la sala operatoria non è uno spazio che può essere utilizzato per altri scopi, serve per gestire interventi, urgenze e la destinazione d’uso primaria è ovviamente quella. Ma ci sono tante altre situazioni in cui il digitale permette di “plasmare” lo spazio e i servizi in funzione del tipo di utilizzo e di esperienze che ci si accinge a vivere. Pensiamo a spazi che possono consentire di rispondere a tante e diverse esigenze, ad esempio per attività commerciali, educative, legate alla ristorazione o allo svolgimento di attività professionali. Per poter riconfigurare lo spazio in funzione di esperienze e in funzione del tempo con la massima flessibilità c’è bisogno di una forte impronta digitale. Il setup di un ambiente deve poi tenere conto di una serie di variabili legate a loro volta alla quantità di soggetti che lo utilizzeranno e alle esperienze che vi si svolgono come la gestione dell’aria, del confort, della sicurezza e dei servizi che devono essere erogati.
Come affrontate queste esigenze e queste opportunità?
Daniele Di Fausto – La soluzione MYSPOT è progettata per aiutare a riconfigurare i luoghi sulla base dell’esperienza che vogliamo creare in un determinato ambiente e dei bisogni che devono essere affrontati. Siamo convintissimi che il tema della disponibilità degli ambienti si deve integrare con quello dell’esperienza e questo a nostro avviso è possibile solo se la dimensione fisica si integra a sua volta con quella digitale, se si crea un ibrido tra i due mondi.
Giuseppe Capicotto – Questa possibilità di modificare i setup e la funzione dello spazio fisico arriva dal lavoro che abbiamo realizzato in termini di digitalizzazione di quegli spazi con un design originale di quell’ecosistema fisico-tecnologico in modo che sappia contenere in modo “nativo” la capacità di modificare le sue funzioni d’uso. Questa prospettiva attiene in modo evidente alla “E” di ESG perché permette al Corporate real estate di disporre di un environment che possa essere poi fruito in funzione del reale valore d’uso per le persone che lo vivono e permette di misurare in modo preciso e dettagliato le risorse necessarie alla erogazione di servizi collegati a quell’utilizzo. Esattamente quello che serve per chi è impegnato in percorsi ESG.
Rimaniamo su un aspetto chiave dell’ESG: i dati e la misurabilità come la affrontate come eFM?
Daniele Di Fausto – Quello dei dati è un altro valore aggiunto della nostra soluzione. Non soltanto disponiamo dei gemelli digitali dei vari building e delle infrastrutture, non solo siamo connessi con l’Internet of Things di questi immobili, ma abbiamo implementato processi di gestione in forma totalmente digitale. Grazie agli smart contract possiamo poi attuare dei meccanismi contrattuali che si attivano tra i vari soggetti (cliente, fornitore, utilizzatore finale del servizio) in funzione di determinate situazioni. Abbiamo creato le condizioni per mettere a disposizione dati e informazioni, ad esempio, per certificare i livelli di performance che sono stati richiesti o i consumi erogati. Non solo, si tratta di dati gestiti da una piattaforma che è in grado di certificare in forma indipendente che un certo servizio è stato eseguito, nelle modalità, nelle forme, con le specifiche definite dal contratto.
Il digitale apre anche nuove strade in termini di sviluppo del business, come e dove state lavorando?
Daniele Di Fausto – Grazie alla grande disponibilità di dati, grazie al fatto che monitoriamo milioni di metri quadrati e tantissimi livelli di servizio con performance e benchmark stiamo iniziando a studiare, analizzare e interpretare il valore delle relazioni tra persone e luoghi. Ad esempio, se creiamo le condizioni affinché un luogo abbia la sua connotazione di brainstorming, magari su uno specifico tema, possiamo creare le condizioni affinché le relazioni tra le persone generino uno specifico valore, possiamo cioè stabilire delle relazioni tra l’ambiente e i valori che vengono rappresentati o discussi o che sono al centro di quelle attività professionali. La sfida che stiamo affrontando intende affrontare il valore intangibile delle relazioni tra le persone e i luoghi. Stiamo parlando di una sfida che è decisamente più complessa rispetto a quella pur importante di avere un controllo preciso e totale di tutti gli ambienti proprio perché i dati relativi alle relazioni tra le persone sono molto più complessi. Grazie a questa sfida entriamo nell’ambito degli engaging places e stiamo lavorando con MYSPOT a un algoritmo, che è in grado di misurare se l’ecosistema nel quale si sviluppano le relazioni sta crescendo, se la diversità tra le persone si sta arricchendo di contenuti. Questo algoritmo ci permette di comprendere se il sistema delle relazioni tra le persone è positivo, se sta generando valore per le persone e per il luogo.
Giuseppe Capicotto – Anche questa prospettiva va a contribuire al design del luogo e permette di migliorarne la gestione. In più rappresenta una ulteriore variabile, dal punto di vista della generazione di valore, che incide sul ciclo di vita di un asset immobiliare e della possibilità di avere una metrica di misurazione raffinata e precisa del valore che un ambiente può generare anche in termini di valori intangibili, ma assolutamente fondamentali per l’attività delle persone e delle aziende.
In termini di modelli di business uno scenario sempre più rilevante riguarda la trasformazione dello spazio in servizio, ovvero dello Space as a Service. Come sta cambiando il mercato, cosa chiedono le aziende?
Giuseppe Capicotto – La pandemia ha accelerato la logica con la quale il corporate real estate o comunque i proprietari del mondo building hanno modificato le modalità di utilizzo degli spazi. Le spinte sono state tante e riguardano fondamentalmente come deve essere rivisto e ripensato lo spazio affinché sia allineato alle nuove esigenze. Per questo è sempre più necessario interrogarsi sul ruolo degli ambienti, su come devono essere configurati e su quali contenuti o servizi devono essere erogati per rispondere ai nuovi bisogni. Nello stesso tempo c’è la necessità di rendere la fruizione dello spazio il più possibile flessibile, sia in termini di gestione dello spazio fisico in sé, sia per quanto riguarda la sua dimensione contrattuale. Ci si muove pertanto nella direzione di uno spazio come servizio che abbiamo pensato di facilitare e automatizzare anche grazie agli smart contracts.
Grazie a questo percorso abbiamo potuto affrontare anche i temi della servitizzazione, sia sotto il profilo della disponibilità del bene, sia sotto quello dell’occupazione del bene. MYSPOT risponde alla necessità di grandi operatori immobiliari di offrire ai propri tenant degli spazi in modo più flessibile e scalabile unitamente alla possibilità di avviare e gestire nuovi servizi.
Daniele Di Fausto – Nel momento in cui si integra il tema della conoscenza delle esperienze e dei contenuti con quello dei luoghi si aprono nuove prospettive. Ecco che ci sono luoghi caratterizzati dai media, dal design, dalla tecnologia, dalla salute. Se si lavora per conoscere la loro caratterizzazione nel tempo si ha la possibilità di sviluppare nuove idee sul tema dell’engagement. Quello che prima era gestito nella forma: “una funzione – un luogo”, ad esempio con i connubi “scuola – apprendimento”, “ufficio – lavoro”, “ristorante – alimentazione”, con il digitale diventa dinamico. Lo spazio ibrido, lo spazio polifunzionale e soprattutto l’accessibilità allo spazio, permettono nuove possibilità di crescita e di sviluppo del potenziale delle aziende e delle persone.
