Real Estate: scarse credenziali ESG precluderanno l’accesso ai finanziamenti

Un nuovo rapporto di Aeon Investments, la società di investimento focalizzata sul credito con sede a Londra, prevede che la forbice tra i finanziamenti disponibili per i progetti immobiliari alle due estremità della scala ESG sia destinato ad acuirsi rapidamente. I progetti con scarse credenziali ESG dovranno affrontare sempre più problemi di accesso ai finanziamenti, con conseguenti opzioni limitate e termini di prestito punitivi a medio termine.

Il report, intitolato “ESG in Commercial Real Estate Lending“, afferma che i finanziatori sono ora in grado di premiare progetti esemplari con condizioni migliori, piuttosto che penalizzare solo quelli che chiaramente non seguono i principi di sostenibilità. Tuttavia, il settore dei prestiti immobiliari deve fare di più ponendo una maggiore attenzione ai risultati al di là delle prestazioni visto che gli effetti per la società, il proprietario, il prestatore, il cliente e l’investitore finale sono tutti considerati ugualmente importanti.

“Il settore dei prestiti si sta gradualmente spostando verso la ricompensa di un ‘green premium’ quando si finanziano progetti immobiliari guidati dai fattori ESG – spiega Ben Churchill, Chief Operating Officer di Aeon Investments – Ad oggi, con prove insufficienti a sostegno delle sovraperformance degli asset ESG rispetto al resto del mercato, il settore dei prestiti ha in gran parte commesso un errore nell’imporre condizioni di prestito più rigorose su quei progetti che mostrano benefici ESG limitati, piuttosto che premiare quelli che lo fanno con condizioni di prestito migliori. Questo approccio di ‘brown discount’ sta ora cambiando con molti istituti di credito che incorporano attivamente i principi di prestito verdi e legati alla sostenibilità della Loan Market Association (LMA) nelle loro politiche di prestito, e alcuni vanno oltre per sviluppare specifici prodotti verdi, e offrire direttamente migliori opzioni di finanziamento ai mutuatari le cui attività soddisfano i principi ESG”.

Prestiti immobiliari: best practice ESG per il real estate

Il nuovo rapporto di Aeon Investment afferma: “La politica ESG dei finanziatori immobiliari dovrebbe essere basata su quattro principi: consapevolezza, integrazione, impegno e advocacy.”

La consapevolezza dei fattori ambientali e di salute e sicurezza è sempre stata una parte importante della due diligence. Tali valutazioni hanno portato alla luce nel corso degli anni molti rischi persistenti, dalle scale antincendio improprie o bloccate alla presenza di amianto e altri materiali nocivi. La maggior parte dei prestatori sul mercato include queste valutazioni nella decisione di investimento, anche se molti lo tratteranno semplicemente come un meccanismo di esclusione.

Il rapporto afferma, inoltre, che i prestatori proattivi spingono in avanti il pacchetto stringendo un impegno continuo con i mutuatari per tutta la vita dei prestiti che originano. I materiali nocivi richiedono un programma di gestione o rimozione, l’edilizia sociale richiede il monitoraggio della consegna e il rischio di alluvione, ad esempio, richiede una strategia di mitigazione da parte del mutuatario.

Migliorare l’apporto della proprietà ai fattori ESG

La possibilità che si prefigura per i prestatori è quella di lavorare con i mutuatari per aggiungere valore alla proprietà implementando miglioramenti ESG sotto tre punti di vista:

1. Environmental: aumento dell’efficienza energetica nelle proprietà attraverso l’uso di tecnologie pulite, tecniche di ottimizzazione degli edifici, retrofit ad alta efficienza energetica e materiali sostenibili, che in ultima analisi riducono i costi e l’impronta di carbonio. Oltre a concentrarsi sull’affrontare il carbonio operativo, i prestatori e i mutuatari devono orientarsi verso la lotta alle emissioni di carbonio incorporate come parte di un approccio all’intero ciclo di vita per la riduzione del carbonio;
2. Social: Maggiore attenzione alle considerazioni sociali che alla fine migliorano il marchio e i servizi di una proprietà, come la contrattazione responsabile del fornitore, il coinvolgimento della comunità locale e l’aggiunta di servizi orientati alla qualità della vita;
3. Governance: Maggiore trasparenza nell’importo e nel tipo di progetti ESG all’interno del portafoglio e tecniche personalizzate di monitoraggio dei costi energetici e dell’utilizzo.

Una scorecard ESG per integrare la sostenibilità nei processi aziendali

Secondo Aeon Investments, l’implementazione delle misure ESG dovrebbe iniziare nella fase di approvvigionamento e continuare per tutto il ciclo di vita di un investimento fino alla disposizione. Per allineare sia la creazione di valore che le considerazioni ESG, i finanziatori dovrebbero condurre una revisione iniziale delle opportunità di investimento valutando non solo i meriti fondamentali, ma anche la idoneità ESG. In base all’integrazione e al monitoraggio delle metriche ESG all’interno dei processi di valutazione e gestione del rischio, è possibile elaborare una scorecard ESG per valutare, monitorare e aggiornare i criteri ESG specifici del mutuatario e dell’asset nel corso del prestito.

La scorecard fornisce un percorso utile attraverso le fasi del ciclo di vita dell’operazione “Plan Do-Check-Act” e dimostra la completa integrazione ESG nei processi aziendali del prestatore. Idealmente la scorecard dovrebbe utilizzare un mix di metriche quantitative e qualitative, utilizzando rapporti di valutazione di terze parti, ove disponibili, e ulteriormente integrati da un questionario dettagliato sulla sostenibilità.

Gli attributi degli asset che ancorano la scorecard ESG includono il consumo e le valutazioni di energia/acqua (EPC), i rapporti di valutazione delle inondazioni, le certificazioni di bioedilizia (BREEAM ecc.), l’energia rinnovabile in loco, la vicinanza al transito multimodale, il rispetto degli standard del settore, i benefici per la comunità più ampi, l’impatto sociale, l’impegno salariale di sussistenza, il piano di miglioramento delle risorse, gli standard di governance. Aeon sta attualmente valutando questa scorecard e la metodologia di screening positiva per il suo programma CLO immobiliare commerciale da 650 milioni di sterline.

“Riteniamo che, in ultima analisi, la qualità degli asset, la posizione di mercato e l’efficienza operativa svolgano un ruolo significativo nella protezione del valore delle garanzie, riducendo al minimo il rischio di default dei prestiti e mantenendo i rendimenti del portafoglio – osserva Khalid Khan, Managing Director – In particolare, le valutazioni delle condizioni immobiliari e le assegnazioni di valutazione che incorporano gli attributi di sostenibilità durante il processo di due diligence aiutano a scoprire i rischi nascosti, fornendo al contempo un contesto decisionale più ampio per supportare l’analisi del rischio, le decisioni sui prestiti e il monitoraggio del portafoglio di prestiti a valle. C’è una tendenza emergente verso istituti di credito sofisticati che approfondiscono la loro integrazione di due diligence ESG per affermare un maggiore controllo per ottenere risultati basati sulle garanzie, e vediamo che questo aumenterà rapidamente”.